A dúvida é muito antiga e há defensores de ambas as opções: devo alugar ou financiar um imóvel? Será que alugar é sempre jogar dinheiro fora, já que o imóvel nunca será seu, ou financiar é pagar por um imóvel duas vezes?
Como a escolha envolve diversos fatores, preparamos um guia completo para demonstrar em números e fatos como ambas as opções podem ser favoráveis em determinados casos e em outros pode ser o pior “investimento” do mundo. Começaremos analisando questões pessoais que pesam na decisão.
As vantagens de alugar um imóvel
Situação pessoal em relação ao emprego e estabilidade
Antes de tratarmos dos aspectos financeiros que envolvem a escolha, não podemos deixar de lado os fatores pessoais envolvidos. Pessoas que não possuem um emprego fixo ou uma que precisam viajar muito à trabalho devem lidar com essa escolha com olhos muito diferentes de alguém totalmente estável.
Morar de aluguel geralmente é a melhor opção para essas pessoas, pois não é interessante fixar raízes em uma cidade em que não sabe por quanto tempo morará.
Necessidades e preferências pessoais
Em seguida temos as exigências pessoais do morador: existem pessoas que não conseguem morar em uma casa ou apartamento muito pequeno, seja por preferência ou necessidades especiais.
Esse fator inerente ao imóvel em si pode estar relacionado também com sua localização. Às vezes a proximidade do trabalho é tão necessária e o custo de financiamento tão alto, que a parcela da operação de crédito não cabe na renda, enquanto o aluguel é possível, ou seja, um imóvel bem localizado que custa 700 mil reais, ou exigirá uma entrada muito grande, ou terá uma parcela muito maior do que seu valor de aluguel, que é em média 0,50% do valor do imóvel (R$3.500,00 mensais).
Mobilidade e possibilidade rápida de mudanças de cidade ou imóvel
Mesmo para quem possui certa estabilidade no emprego ou função, não estar atrelado à um financiamento imobiliário permite mudar de cidade ou Estado de forma muito mais simples do que quem carrega esse “peso”.
Oportunidades de crescimento profissional podem surgir, sendo mais fáceis de serem aproveitadas por quem não tem muito apego ao imóvel próprio. Claro que tal fator pode ser contornado caso o proprietário consiga revender o imóvel financiado ou mesmo alugá-lo. É uma decisão que depende de como cada pessoa lida com seu patrimônio e quais os planos futuros de vida.
Se a preocupação for ainda estar “amarrado” ao contrato de aluguel, pode ficar tranquilo, a Lei de Inquilinato prevê a isenção de multa quando o inquilino precisa deixar o imóvel devido a transferência no trabalho ou função.
Menor custo de manutenção do imóvel alugado
A não ser que você cause algum dano ao imóvel, a manutenção no que diz respeito a reformas é obrigação do proprietário, reduzindo tal preocupação e custos. Nos casos em que a reforma é necessária, o próprio inquilino tem o direito de realizá-la e exigir um desconto no aluguel.
Menor risco de eventuais arrependimentos
Quem já comprou um imóvel ou fez visitas para pesquisar preços, deve ter percebido que a escolha não é fácil. Muitos fatores estão envolvidos, desde a qualidade do material usado na obra até problemas estruturais no projeto de casas e apartamentos. Muitas vezes só percebemos grandes problemas na planta após a obra ficar pronta, causando enorme arrependimento para quem entra em financiamentos que podem durar longos prazos, como 30 anos.
Ao alugar o imóvel, caso falhas graves sejam notadas, há possibilidade de romper o contrato sem pagamento de multas, ou exigir o concerto pelo proprietário, mesmo que seja preciso recorrer a justiça. São os problemas não visíveis ao olho nu, como possíveis infiltrações, cupim, etc. O mesmo vale para a compra de imóvel usado.
Em caso de não adaptação pessoal ao imóvel, a multa é muito menor do que os juros pagos em um financiamento, enquanto o tempo para o fim do contrato também é muito menor caso você precise aguardá-lo para trocar de casa.
A obsessão pela casa própria é… só uma obsessão
Um resquício histórico existente da baixa educação financeira do brasileiro é a obsessão pelo “sonho da casa própria”.
Em algum momento da história esse ideal conservador foi propagado na sociedade, pregando que possuir uma casa própria é sinônimo de segurança, estabilidade, status, planejamento financeiro, etc. Porém, se considerarmos que a enorme maioria dos brasileiros “realiza” esse sonho através de um financiamento habitacional, é muito fácil perceber que trata-se de uma falácia.
Um fato muito importante que pode ter desencadeado esse pensamento é o plano Collor no início da década de 90, que congelou as economias de muitos brasileiros nos bancos.
Logo após aquela época muitos optaram por comprar imóveis e outros bens tangíveis do que confiar no Governo ou nas instituições financeiras.
Nunca esqueça:
Um imóvel financiado não é seu, ele é do banco ou da construtora que “alugaram” o dinheiro deles para que você pudesse realizar esse sonho. O imóvel fica em seu nome, mas ao mesmo tempo alienado ao financiador.
Caso você atrase algumas parcelas, rapidamente poderá ser despejado e o imóvel leiloado para quitar seu financiamento. Não há espaço aqui para falar de segurança, status, planejamento financeiro ou estabilidade.
Mesmo que o imóvel possa parecer ao menos parcialmente seu, pois foi dada uma entrada no financiamento, considerando que os juros são muitos altos no médio e longo prazo, muitas vezes mesmo após a retomada e leilão não há qualquer devolução do valor investido na compra.
Financeiramente, há vantagens em alugar um imóvel?
No atual cenário de em que vivemos de alta do desemprego, desvalorização real dos imóveis (os que valorizam não acompanham a inflação e alguns apresentam prejuízo ao comprador), desvalorização real da moeda e taxa de juros alta se comparada aos últimos 5 anos, o investimento em imóveis gera muitas incertezas e riscos.
Se no boom do mercado imobiliário comprar e vender imóveis podia gerar riqueza e grandes retornos, em muitas capitais o que vemos atualmente é prejuízo e uma liquidez extremamente baixa para quem precisa transformar um imóvel em dinheiro. O crédito foi dificultado pelos grandes bancos e os compradores não possuem reservas financeiras para dar de entrada nos financiamentos, pressionando ainda mais o mercado.
Se sua preferência ao aluguel é por visualizar a compra de um imóvel, mesmo que financiado, como oportunidade de investimento, é bom rever suas contas e expectativas de curto prazo.
Para quem possui um imóvel nas grandes capitais e o adquiriu entre os anos de 2011 e 2013, o retorno do aluguel sobre o valor total do imóvel nunca foi tão baixo, sendo inferior a 0,5 % ao mês em várias cidades. Esse retorno é inferior a poupança atualmente, que chega a render 0,7% ao mês. Considerando ainda a depreciação do imóvel, dificuldade de revenda de um imóvel usado, desvalorização real em muitas capitais e possibilidade de não encontrar um inquilino durante meses tendo que arcar com despesas de manutenção e condomínio, investir em imóveis hoje pode ser uma catástrofe.
Em uma conta simples podemos perceber uma situação:
Um imóvel no valor de R$400.000,00 pode ser alugado por uma média de R$2.500,00 mensais já com condomínio, dependendo de sua localização e condições.
Em um financiamento habitacional, será necessário dar uma entrada de pelo menos R$120.000,00 (dependendo de sua renda) e os outros R$280.000,00 financiados em por exemplo 240 parcelas (20 anos), à uma taxa efetiva anual de 15% a.a.
As primeiras prestações do exemplo seriam de R$3.300,00 mensais, fora o custo com condomínio, decaindo com o passar dos 20 anos. Mas sua única despesa não é só essa: os R$ 120 mil oferecidos em entrada, aplicados em uma aplicação sem riscos renderia hoje cerca de R$1.100,00 mensais de juros, valor esse que deverá ser considerado aqui também.
Considerando apenas os R$ 120 mil aplicados em 20 anos, o poupador teria nesse tempo acumulado 1,3 milhões de reais, descontados os impostos. Logicamente não há como prever em um período tão longo qual seria a valorização de um imóvel similar ao do exemplo e nem mesmo a evolução dos juros que remuneram o dinheiro aplicado, mas não podemos esquecer de outra parte das despesas: a diferença entre as prestações e o aluguel cobrado.
Como após alguns anos no financiamento a prestação fica mais baixa do que o valor cobrado pelo aluguel, não iremos considerar esse fator como despesa/economia no exemplo.
Já o custo dos juros da parte do imóvel financiada pode ser assustador no longo prazo: o comprador toma emprestados R$ 280.000,00 e devolve em 240 meses mais de 580 mil reais.
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Não há cobrança de impostos ou registro do imóvel
Outra economia importante ao alugar um imóvel é a ausência da cobrança de tarifa de registro, do salgado ITBI (Imposto sobre a transferência de bens imóveis), e das cobranças ordinárias de condomínio, despesas ou dívidas anteriores à locação como de IPTU, energia elétrica, etc.
Vantagens de financiar um imóvel
Como em todas as decisões sobre dinheiro, empréstimos e financiamentos, existem dois lados totalmente opostos e não há uma melhor escolha óbvia.
Se conseguimos apresentar diversas vantagens para te convencer que é melhor alugar um imóvel do que optar pelo financiamento, podemos fazer o mesmo com a opção oposta.
Um imóvel financiado irá ser seu patrimônio
Mesmo havendo riscos de que você não consiga arcar com o financiamento até o fim, em geral as pessoas dão um jeito de conseguir quitar o imóvel, pois no longo prazo do financiamento muitas coisas podem acontecer, como o recebimento de uma herança, venda de outro patrimônio, etc.
Portanto, mesmo que você demore muitos anos pagando juros ao banco ou construtora, estará a cada mês mais próximo de conseguir comprar o imóvel, o que obviamente não acontece com o imóvel alugado.
Poder fazer “o que quiser” com o imóvel
Para quem compra um imóvel é dada a liberdade de reformar, destruir e até mesmo reconstruir uma casa inteira, obviamente que tudo dentro das Leis Municipais e do estatuto do condomínio.
Já para quem aluga, muitas vezes não há permissão nem mesmo para mudar a cor de uma parede dentro do apartamento ou casa.
Opção ideal para quem já possui estabilidade e família constituída
Para quem já está em um estágio da vida de estabilidade no emprego, família formada e nem sequer cogita mudar de município, o financiamento pode ser uma opção mais vantajosa que o aluguel, devido a estabilidade de não precisar mudar após o fim do contrato de aluguel, vontade de criar laços com a região, com os vizinhos, além das demais considerações que fazemos na sequência.
Possibilidade de valorização do imóvel adquirido
Mesmo o cenário imobiliário brasileiro estando em uma das piores fases de sua história, onde os imóveis apresentam desvalorização gradual e quem financiou ou comprou imóveis entre 2011 e 2014 perdeu dinheiro, uma mudança pode ocorrer nos próximos anos.
Caso o imóvel seja financiado hoje em uma boa negociação de preços, é possível que no longo prazo a valorização dele possa ultrapassar o valor dos juros cobrados no financiamento, sendo um ótimo negócio.
Vantagens do seguro habitacional e do FGTS
Especialmente para quem é empregado com carteira assinada, financiar um imóvel pode ter vantagens especiais. Como o valor depositado pelo patrão fica parado na conta do FGTS tendo um baixo rendimento mensal, é uma vantagem interessante poder utilizá-lo para diminuiu o valor do financiamento ou das parcelas de seu contrato habitacional.
O FGTS pode ser usado para a quitação total ou parcial do saldo devedor do financiamento, ou ainda para a quitação de até 80% das parcelas.
Já o seguro habitacional que é obrigatório em qualquer financiamento, por mais que represente uma despesa ao longo do contrato, representa a segurança de que em caso de morte ou invalidez permanente do dono do financiamento, o imóvel é quitado integralmente pela seguradora.
As parcelas do financiamento são mais estáveis que o aluguel
Como o financiamento imobiliário considera a TR para atualizar seus juros anualmente, você não deverá ter muitas surpresas em seu valor, mesmo no longo prazo. A TR permaneceu negativa por pelo menos 4 anos (quando é negativa é considerada como zero). Hoje a TR não ultrapassa 3,65%a.a.
Caso o mercado não passe por graves mudanças, a TR deverá assim permanecer, sem maiores sustos ao comprador do imóvel.
Já o aluguel na maioria dos cenários passa por atualizações superiores a inflação, subindo entre 6% e 15% todos os anos, sempre acompanhando o IGP-M.
Como os contratos de aluguel são realizados com prazo de até 3 anos em geral, há o risco ainda do dono do imóvel pedir sua retirada ao final do mesmo, causando uma bela dor de cabeça e necessidade de buscar outro imóvel rapidamente.
Vale lembrar que a Lei do inquilinato prevê um prazo de 30 dias para notificação do não interesse em cumprir o contrato, além de dar preferência de compra ao locatário caso o imóvel seja colocado a venda.
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Alugar ou financiar: como escolher a melhor opção
Após tantos pontos sobre as vantagens do aluguel e do financiamento – e também as desvantagens de ambos – deve ter ficado evidente que a escolha é complicada.
A melhor dica que podemos dar é a de não tomar uma decisão de forma apressada ou emocional. Mesmo que surja um imóvel com um preço que parece imperdível, não esqueça de reservar todo o tempo do mundo para calcular suas despesas com juros e melhores opções.
O cenário atual favorece sim o aluguel em detrimento do financiamento, pois o desemprego diminui a procura de imóveis para alugar, pressionando os preços para baixo.
Em contrapartida, os imóveis usados seguem em desvalorização frente a inflação no país, enquanto os imóveis novos estão encalhados nos estoques das construtoras. Esperar para fechar um negócio pode ser sua melhor opção. Na dúvida, alugue um imóvel por prazo curto e observe o mercado e o comportamento dos preços. A paciência poderá te recompensar com um ótimo desconto.
